Comprar na planta envolve uma aposta: pagar hoje por algo que só existirá daqui a alguns anos. Quando a obra atrasa, o comprador continua pagando prestação e, ao mesmo tempo, aluguel ou moradia provisória. A conta dobra justamente para quem já estava no limite.
A Lei 13.786, de 2018, organizou esse cenário. Ela incluiu os arts. 43-A e seguintes na Lei 4.591/64 e passou a disciplinar tanto o atraso da construtora quanto o desfazimento do contrato por iniciativa do comprador.
O prazo de tolerância de 180 dias
O contrato pode prever a prorrogação da entrega por até cento e oitenta dias corridos, contados da data prevista originalmente.
Três observações importantes.
Primeira: a tolerância precisa estar expressa no contrato. Não é presumida. Se o contrato não a prevê, o atraso começa a contar no dia seguinte ao prazo original.
Segunda: são cento e oitenta dias corridos, e não úteis, e o prazo é único. Não se admite a soma de sucessivas prorrogações de cento e oitenta dias.
Terceira: dentro desse período, em regra não há indenização por atraso. O tempo de tolerância é considerado parte do risco contratual assumido pelo comprador ao assinar.
A lei exige, ainda, que a informação sobre o prazo de tolerância conste do contrato em destaque, de modo a ser efetivamente percebida por quem assina.
O que acontece depois dos 180 dias
Esgotada a tolerância sem a entrega, o comprador tem duas alternativas, e a escolha é dele.
A primeira é manter o contrato e pedir indenização. Nesse caso, a lei prevê indenização de um por cento do valor efetivamente pago à construtora, por mês de atraso, calculada de forma proporcional aos dias, ou seja, pro rata die.
Repare na base de cálculo: incide sobre o valor já pago, e não sobre o valor total do imóvel. Esse é um ponto que costuma gerar expectativa equivocada.
A segunda alternativa é desfazer o contrato. Aqui o efeito é mais severo para a construtora: o comprador tem direito à restituição integral do que pagou, incluindo a comissão de corretagem, com correção monetária, no prazo de até sessenta dias contados da resolução.
Note a diferença em relação ao distrato por iniciativa do comprador sem culpa da construtora, em que há retenção de percentual. Quando o desfazimento decorre do atraso, a devolução é integral.
A entrega é a do habite-se ou a das chaves?
Essa discussão aparece em quase todo caso concreto.
A construtora costuma sustentar que sua obrigação se encerra com a expedição do habite-se. O comprador, por sua vez, só passa a usufruir do bem com a entrega efetiva das chaves.
O entendimento que tem prevalecido considera que a obrigação da construtora se cumpre com a disponibilização efetiva do imóvel ao comprador, o que pressupõe condições reais de uso. Habite-se expedido com o imóvel ainda inacabado, ou com pendências que impeçam a ocupação, tende a não encerrar a contagem do atraso.
De todo modo, é preciso examinar a redação do contrato, que costuma definir expressamente o marco da entrega.
O que não serve de justificativa
Construtoras frequentemente invocam caso fortuito ou força maior para afastar a responsabilidade.
Chuvas dentro da normalidade da região, escassez de mão de obra, aumento do custo de insumos, demora na obtenção de licenças e dificuldades financeiras da incorporadora costumam ser tratados como risco do próprio negócio, e não como evento imprevisível e inevitável.
O padrão de análise é este: o evento precisa ser realmente extraordinário e estranho à atividade empresarial. O que é previsível no ramo da construção civil não afasta a responsabilidade.
Danos além da indenização legal
A indenização de um por cento ao mês tem natureza de compensação pelo tempo de privação do imóvel.
Além dela, conforme o caso, podem ser discutidos os lucros cessantes, quando o imóvel se destinava a locação com renda demonstrável, as despesas comprovadas com moradia provisória e o dano moral, admitido em situações que ultrapassam o mero aborrecimento, como atrasos muito prolongados ou promessas reiteradas e descumpridas.
Também é importante verificar a existência de cláusula que preveja penalidade apenas contra o comprador inadimplente, sem previsão equivalente contra a construtora. Esse desequilíbrio costuma ser questionado à luz do Código de Defesa do Consumidor.
Providências práticas
Reúna o contrato completo, incluindo o memorial descritivo e eventuais aditivos. Localize a cláusula que fixa a data de entrega e a que prevê a tolerância.
Guarde comprovantes de todos os pagamentos, inclusive da corretagem, que costuma ser paga separadamente e é frequentemente esquecida no momento de calcular a devolução.
Documente o atraso: fotografias datadas da obra, comunicados da construtora, e-mails, mensagens e atas de assembleia de compradores.
Comprove as despesas decorrentes, como contrato de locação e recibos de aluguel do período.
E formalize a cobrança por escrito, com protocolo ou aviso de recebimento, antes de ir a juízo. Além de constituir a construtora em mora, o registro documenta a tentativa de solução extrajudicial.
Um exemplo de cálculo da indenização
Considere um comprador que já pagou R$ 300.000,00 à construtora quando se esgota o prazo de tolerância. A obra é entregue cinco meses e dez dias depois.
A indenização de um por cento incide sobre o valor efetivamente pago, o que corresponde a R$ 3.000,00 por mês completo de atraso. Pelos cinco meses, R$ 15.000,00. Os dez dias adicionais são calculados de forma proporcional, pro rata die, acrescentando cerca de R$ 1.000,00.
Note que a base de cálculo se altera ao longo do tempo, na medida em que o comprador continua pagando parcelas durante o atraso. O cálculo correto acompanha essa evolução, mês a mês, e não trabalha com um valor fixo.
Se, em vez de manter o contrato, o comprador optar pelo desfazimento, o que retorna é a integralidade do que pagou, com correção, incluindo a corretagem, no prazo de até sessenta dias.
A escolha entre as duas alternativas envolve avaliar se o imóvel ainda interessa, qual a situação do financiamento e quanto tempo de atraso já se acumulou.
O distrato por iniciativa do comprador
A mesma Lei 13.786/2018 disciplinou a situação inversa, em que o comprador desiste sem que haja culpa da construtora.
Nesse caso, a devolução não é integral. A lei autoriza a retenção da comissão de corretagem e de percentual do valor pago, variável conforme o regime do empreendimento, além do desconto de valores relativos à fruição do imóvel quando já houver imissão na posse, e de encargos como tributos e despesas condominiais.
A distinção entre as duas situações é central e frequentemente confundida. Quem desiste por conta própria recebe menos. Quem desfaz o contrato por causa do atraso da construtora recebe tudo de volta.
Por isso, ao comunicar a intenção de encerrar o contrato, é importante que o documento deixe claro o fundamento: se o motivo é o atraso, isso precisa estar escrito.
Financiamento já contratado
Situação comum e cheia de armadilhas: o comprador já assinou o contrato de financiamento e as parcelas do banco começaram, mas as chaves não saíram.
Nesses casos, é preciso distinguir a relação com a construtora da relação com a instituição financeira. A discussão sobre o atraso é com a construtora, mas o contrato de financiamento produz efeitos próprios, e a simples suspensão unilateral dos pagamentos tende a gerar inadimplência e negativação.
O caminho adequado passa por analisar as duas relações em conjunto, avaliando pedidos que alcancem a cadeia negocial, inclusive quanto à suspensão de encargos durante o período de atraso, conforme as circunstâncias do caso.
Antes de deixar de pagar qualquer parcela, vale buscar orientação, porque o custo de uma negativação costuma superar o alívio momentâneo.
Atendimento em Campinas e região
Campinas, Valinhos, Vinhedo, Paulínia, Hortolândia e as demais cidades da região metropolitana concentram grande número de lançamentos imobiliários. O escritório atua na análise de contratos de compra na planta, na cobrança de indenização por atraso e nos pedidos de desfazimento com restituição integral.
Perguntas frequentes
A construtora pode atrasar 180 dias sem consequência?
Pode, desde que o prazo de tolerância esteja expressamente previsto no contrato e em destaque. Dentro desse período, em regra não há indenização por atraso. Se o contrato nada prevê, o atraso começa a contar no dia seguinte ao prazo original.
O prazo de tolerância pode ser renovado?
Não. São cento e oitenta dias corridos e o prazo é único. Não se admite a soma de sucessivas prorrogações de cento e oitenta dias.
Quanto vale a indenização por atraso?
Um por cento do valor efetivamente pago à construtora por mês de atraso, calculado de forma proporcional aos dias. A base de cálculo é o valor já pago, e não o valor total do imóvel.
Posso desistir do contrato e receber tudo de volta?
Quando o desfazimento decorre do atraso da construtora, o comprador tem direito à restituição integral do que pagou, incluindo a comissão de corretagem, com correção monetária, em até sessenta dias contados da resolução.
A entrega se considera feita com o habite-se?
O entendimento que tem prevalecido é o de que a obrigação se cumpre com a disponibilização efetiva do imóvel, em condições reais de uso. Habite-se expedido com o imóvel inacabado ou com pendências que impeçam a ocupação tende a não encerrar a contagem do atraso. É preciso examinar também a redação do contrato.
Chuva e falta de material justificam o atraso?
Em regra, não. Chuvas dentro da normalidade da região, escassez de mão de obra, aumento do custo de insumos e demora em licenças são tratados como risco próprio da atividade empresarial, e não como caso fortuito ou força maior.
Precisa de orientação sobre o seu caso?
O escritório Franco de Camargo Advocacia e Consultoria tem atuação em direito imobiliário e do consumidor, com foco em contratos de compra de imóvel na planta, atendendo Campinas e região.
Telefone e WhatsApp: (19) 98125-1026 Site: francodecamargo.com.br
Conteúdo informativo. Cada caso exige análise individual. Guilherme P. Franco de Camargo • OAB/SP 258.152